Les loyers provenant de la location nue sont des revenus fonciers. Les loyers provenant d'une location meublée effectuée via certaines plateformes en ligne (Airbnb, Booking...) ou directement par les propriétaires entrent dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux.
Le Conseil des prélèvement obligatoires (CPO) a publié, le 14 octobre 2024, une note qui décrit le renforcement d'une distorsion économique du marché de la location en faveur de la location meublée en particulier de courte durée. Face à cette situation, le CPO propose une refonte de la fiscalité locative afin de "rétablir l'équité entre les contribuables".
Environ 800 000 logements meublés de tourisme en location
La note qualifie de "complexe et archaïque" l'inégalité de traitement fiscal entre la location nue et la location meublée.
La location meublée s’est en effet fortement développée en raison de son régime fiscal attractif. Selon le CPO, "environ 800 000 logements meublés de tourisme seraient mis en location en France".
Le CPO constate que de plus en plus de logements ont basculé en location meublée de courte durée du fait de sa forte rentabilité. Ces locations bénéficient en outre de conditions réglementaires plus souples (durée du bail d'habitation moins longue...). Elles ne sont pas non plus concernées par la loi climat et résilience de 2021 qui prévoit l'interdiction progressive à la location des logements classés G+, G, F et E d'ici à 2034.
Cette situation a ainsi entraîné une baisse importante de l’offre de logements à la location de longue durée, surtout en ce qui concerne les logements en zone tendue. En outre, la location meublée touristique génère une concurrence avec le secteur hôtelier.
Une réforme de la location meublée prévue dans le projet de loi de finances 2025
Les recommandations du CPO n'ont pas pour objectif de remettre en cause le principe de la dualité des régimes d’imposition mais de réduire l'écart entre la fiscalité concernant la location meublée et celle concernant la location nue. La note propose notamment :
- de supprimer la possibilité d’amortir le bien immobilier loué dans le cadre du régime fiscal de la location meublée ;
- d'harmoniser les plafonds de revenus des régimes micro-BIC et micro-foncier autour d’un seuil de 30 000 euros et fixer l’abattement forfaitaire applicable dans ces deux régimes à 30%.
Le projet de loi de finances pour 2025 propose par ailleurs de modifier la fiscalité des locations de meublés. En effet, jusqu'à présent, les contribuables relevant du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs revenus locatifs imposables les amortissements liés à leur logement. Actuellement, ces amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, en cas de revente. Cette niche fiscale, qui concourt à renforcer les investissements dans la location de courte durée et à accroître les tensions sur le marché locatif, pourrait être supprimée. Selon le projet de loi en cours d'examen au Parlement, à partir du 1er janvier 2025, les amortissements admis en déduction pour le calcul du revenu imposable pourraient être, en cas de revente, réintégrés dans l'assiette de la plus-value imposable.
